统计数据显示，继9月全国房价出现今年首度环比下跌0.03%后，10月环比再下跌0.23%，跌幅有明显扩大趋势；监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌，环比下跌的城市数量为今年以来最多的一个月。继中海、龙湖掀起席卷上海的“降价潮”之后，部分楼盘价格较上月降幅超过20%，万科多地项目近期推出的新房源，每平方米价格也下调1000-3000元不等；目前，“降价潮”已波及至长三角、珠三角城市，并有进一步向全国二三线城市蔓延的趋势。 　　伴随部分城市楼市价格的下跌引发了一系列开发商与业主的对抗。最近，北京、上海、广州、深圳等城市部分楼盘因降价或变相降价引发前期业主不满，纷纷要求“退房”或“弥补差价”，个别地方甚至发生过激的群体事件，影响正常的社会秩序和经济秩序，并有逐渐扩大、蔓延的趋势，四川虽然房价相对稳定，目前未发生此类大规模群体事件；但伴随库存、成交、资金三重压力，房价下降趋势明显，一旦超出已购房业主心里承受底线，诱发群体事件的时机成熟，事态将会不可控制。因此，尽快研究应对措施，提前做好应急预案迫在眉睫！ 一、四川楼市存在的问题 　　中国房价超高速上升的主要原因大致有：一是政府土地财政（2010年全国土地财政收入占全国财政收入的34.91%）,政府作为唯一的土地供应商扭曲了供需关系,市场失灵；二是银行推波助澜,一方面帮助开发商融资大量圈地盖房,另一方面怂恿消费者提前消费(英国首次购房者的平均年龄为37岁，日本和德国为42岁，中国居民首次购房年龄比英国低10年,比日本低15年);三是居民投资渠道单一（据六大城市居民投资意愿调研显示，选择购买房产的比例达到42%，选择储蓄、基金、黄金纸黄金、股票、商业保险的比例均没有超过20%。）；四是税费奇高（据不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多；房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%～20%。）。四川房价在全国范围内总体偏低（目前成都商品房均价为7951元/平方米，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米），大幅度降价可能性不大；但与国际经验比较，风险显著。国际通行房价应在家庭收入的3~5倍，而四川（以成都为例）达到10倍以上；租售比应在100~120之间，而成都达到500，高出四倍以上，楼市泡沫巨大；以一套100万元的清水房为例，年房租约为2万元，比存款利率大约低1.5个百分点，比CPI大约低4.2个百分点，投资收益严重失衡。唯一的机会在于祈盼房价持续攀升，泡沫越吹越大；楼市泡沫破灭，已是不争的事实，只是时间早晚而已。 　　其次，从成都的购房者来源分析；成都本地居民购房仅占5成，由于四川城市金字塔结构尚未形成，川内各市中产阶层及部分省外川人落叶归根者均把在成都购房作为首选。随着四川城市群的建立，交通网络、服务体系的逐步配套，加之特大城市“大城市病”的凸显，成都的集聚功能将逐步下降，量价下行已是必然。西昌等川内二线城市房价也将会因地震断裂带和攀钢二基地的环境污染而直线下滑。 　　其三，经济景气指数下降，消费预期降至冰点。国际经济持续疲软，企业家信心不足，原始创新能力不强，实体经济国际竞争乏力，服务业长期在低端徘徊，和谐社会成本巨大，企业税赋居高不下，收入预期减小，不敢透支未来又将成为社会主导。房价下滑趋势明显，消费者持币待观；供大于求，更加剧房价超规律下跌。 　　第四，在房地产市场中，所有泡沫都有一个共同点，即都是通过银行融资的。银行信贷的扩张将导致资产价格的膨胀。如今随着房地产宏观调控的深入，房地产企业获得贷款的渠道越来越窄，五家国有控股上市银行今年以来的房地产信贷都出现了不同程度的收缩，从银行融资难度越来越大，房地产贷款的收缩对房地产价格的冲击效应正逐渐显现。 二、稳定四川楼市的对策建议 中国楼市在经历金融危机后曾经出现过断供等严重的大波折。在党中央、国务院的正确判断和及时的政策支持下，转危为安。但又出现了2009年以后的大反弹。 　　然而，此次中央政府不允许地方放松调控，对继续调控房价的态度很坚决。继9月撰文提出“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后，10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。可以看出，目前房地产市场持续低迷，已经供大于求，量价齐跌，而中央政府一再强调坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整，调控政策不松动，将促进市场进一步回调，改变了市场主流预期，说明房地产市场已出现了核心异变。 本轮调控起到了稳定房价的预期，却引起了量价齐降的新问题。面对问题，未雨绸缪，方能防范于未然。 (一)坚持正面的舆论引导 新闻媒体，特别是主流新闻媒体应坚定不移地为政治服务，为经济建设服务，为弘扬中华民族的优秀文化服务，成为维护社会和谐稳定的力量。一方面支持媒体的正当采访活动，另一方面增强信息发布的及时性、准确性和权威性，特别是对于个别楼市的经济纠纷，要积极主动地引导媒体正确报道，公布真相，切忌将之捕风捉影地夸大为群体事件，致使利益相关者蜂拥加入，诱发社会动荡。增强正面控制能力，形成昂扬向上的舆论主流 (二)开展大规模全方位的市场经济要义教育 　　进行系统的市场经济基本要义教育，使公众对于房价问题有理性的态度，即正确判断风险与收益的关系，既要分享投资（或投机）成功的喜悦；同时也应能承受失败的痛苦。“合同是当事人之间的法律”，既已订立合同，就应严格执行，这是一个基本规则。即便因为“情势变更”要解除合同，也只能依法维权。更何况，“有市场就有涨跌”，平等自愿、风险自负的契约精神，实为市场经济的基石（坚守遵守合约的诚信是基础其次才是遵守信息不对称的诚信和主动服务客户的诚信）。市场经济的本质是法治经济，倘若由于房价的波动而导致合同形同虚设，房地产市场的交易行为便会失去起码的保障，市场经济的有序规范也就难以达到。 　　（三）正确对待退房事件 对于因为降价而要求退房的前期业主，相关方面也应理解和尊重他们诉求的合理之处，积极采取措施妥善处理：一方面要引导争议双方理性、依法解决价格争端；另一方面应切实履行监管职责，对于开发商涉嫌违法违规的欺诈行为，坚决严厉打击，绝不姑息手软。 　（四）加强建筑施工监管、验收，杜绝“问题楼盘” 　　当楼市价格下调降价后，人们最担心的就是降价后楼盘会不会有问题，而这样的情况也多次出现在降价的楼盘中。一些不良房地产企业，片面追逐超额利润，当他们下调房价后，往往会偷工减料、以次充好，从而保证自己的利益不受损失。卖完楼走人，将小区配套设施不完善等烂摊子丢给社会，或重新注册公司另起炉灶继续开发。政府有关部门应加强住房建筑质量的监管和验收的力度，杜绝“问题楼盘”的出现，保障购房者基本利益。 （五）推迟出台房产税等加速泡沫破灭的政策。 房产税新政实施，无疑会使大量存量房入市，进一步加剧供求矛盾，直接刺激供需双方心理预期，致使房价直线下降，引发大面积动荡。建议将房产税改为遗产税，原因在于：虽然就长期而言，房产税属于完善房地产税收制度的一种举措。不过，短期来看，国家的意图更倾向于通过房产税，打压投资投机需求，进而稳定房价。然而正如众多专家所表示，如果用税收来控制房价，杀手锏不是房产税，而应该是遗产税。 （六）加速保障房建设，稳定市场预期 加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，不仅是加强民生建设的重要举措，也是促进房地产市场健康发展的重要条件。政府承诺，2011年全国要建设1000万套保障房，根据任务分解，四川今年的保障房要开工建设35.78万套，在此过程中，要通过政府主导，积极探索创新，丰富和拓宽廉租住房保障方式和渠道，金融信贷大力扶持，社会力量广泛参与，克服资金、土地等困难，稳步推进全省各地保障性安居工程建设。 　　为此，需要政府抽身房地产利益链条，实现政府职能由刺激经济增长向保障民生的转变。具体而言，可以通过以下几点措施来推进保障房建设。一是保证保障房建设所需资金和土地；二是强化保障房的安居功能，严格监管保障房的质量，做好保障房项目周边的配套规划，避免入住保障房之后面临的生活成本提高问题；三是推进社会资本参建保障房。放宽市场准入条件，形成多元化、多层次、多渠道的竞争关系。赋予自建房和合作建房等开发模式以合法地位，承担保障性住房建设和管理功能，从而打破开发商的强势垄断地位。同时去除特权的单位自建经济适用房，严格禁止以保障房名义分配福利房。 （七）尽快研究制定应急预案，防止大面积群体事件发生，有备无患 作为公共危机管理的核心环节之一，应急预案是成功应对突发公共事件的前提。各地政府相关部门应该针对楼市调控过程中可能发生的种种问题，做好专项应急预案，在本地区楼市可能引发的各类突发性公共事件充分预测的基础上，认真研究各种危机发生的原因、表现的形式、产生的危害、发生的频率以及应对的有效措施等，制定应急预案，做到有备无患，增强防范和应对公共危机的能力，把公共危机可能造成的危害减少到最低限度。